誤區(qū)1、房屋使用率越高越劃算
目前,辦公室裝潢市場(chǎng)上銷售的商品房使用率不等,有的號(hào)稱高達(dá)90%以上,有的卻不足70%。一般認(rèn)為,使用率越高,公攤面積就越少,相對(duì)的單位價(jià)格就更低;反之,要么是辦公室設(shè)計(jì)有問(wèn)題,要么是開(kāi)發(fā)商在搗鬼,反正購(gòu)房者不劃算,其實(shí)不然。房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積以外,還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè),是不能省略豪華的大堂、會(huì)所,即使是走廊也必須辦公室設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠辦公室設(shè)計(jì)和后期管理,二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。
南方許多樓盤的公共部分做得非常好,但如果用使用率指標(biāo)評(píng)定,就很難得到認(rèn)可。北京也有過(guò)一些樓盤,為了提升樓盤的居住品質(zhì),辦公室設(shè)計(jì)了明亮的電梯廳、寬敞的公用空間等等,但相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e加大,戶型使用率降低?受到了一些非議。其實(shí),這些東西也是為了客戶使用的。一般來(lái)說(shuō),越是高檔的房子,其公攤面積越大,使用率越低。所以,如果購(gòu)房者僅僅從經(jīng)濟(jì)上是否劃算的角度來(lái)考慮使用率的高低,是不全面的。
國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定,即要求高層建筑使用率不低于70%,多層建筑使用率不得低于75%。由此可見(jiàn),國(guó)家并沒(méi)有把住房使用率的起點(diǎn)定得很高。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的,使用率應(yīng)該有個(gè)合理的限度,并不是越高越好。所以,購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率,當(dāng)超過(guò)合理的限度時(shí),一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的,還是在辦公室設(shè)計(jì)上有所突破。
誤區(qū)2、使用率高的房屋品質(zhì)差
既然房屋使用率不是越高越劃算,是否可以推論使用率高的房屋品質(zhì)一定很差呢?也不一定。有的高使用率是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的,而有的也可以在不影響居住品質(zhì)的前提下,通過(guò)辦公室設(shè)計(jì)上的匠心和新型的建筑辦公室裝潢材料來(lái)達(dá)到。
廣渠門橋西北角“富貴園”的板式小高層,80%的使用率,同時(shí)配備3000平方米五星級(jí)多功能會(huì)所,小區(qū)主入口的五星級(jí)酒店式大堂由四季園林透頂大堂、落地鋼化玻璃、高檔大理石、裝飾畫、雕塑、造型燈光組成,其性價(jià)比很高。其銷售代理公司錦華興業(yè)顧問(wèn)公司總經(jīng)理黎乃超道出了其中的秘密:除了在戶型辦公室設(shè)計(jì)上下工夫,樓體辦公室設(shè)計(jì)時(shí),盡量縮減設(shè)備用房的面積,再加上開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了一定的讓利,地下室面積和樓外面積都沒(méi)有公攤,從而降低每戶的公攤面積。
誤區(qū)3、套內(nèi)使用面積都能用
假設(shè)某套房子建筑面積100平方米,使用率85%,套內(nèi)使用面積是85平方米;如果使用率80%,套內(nèi)使用面積就只有80平方米。如果單價(jià)相同,表面上看,使用率高的客戶更劃算。但是,如果80平方米的戶型辦公室設(shè)計(jì)得當(dāng),使用上的方便性和有效性超過(guò)或等同85平方米的戶型,那么,超出的5平方米就屬垃圾面積了。可別小看垃圾面積,在公攤面積不變的情況下,它有時(shí)高達(dá)十幾二十平方米呢!這些垃圾面積披著高使用率的外衣,靜悄悄地吞噬了您的購(gòu)房款和物業(yè)費(fèi)。
據(jù)北京市中聯(lián)環(huán)建文建筑辦公室設(shè)計(jì)所總建筑師江南介紹,垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)在以下幾個(gè)地方:
走廊:套內(nèi)辦公室設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)倪^(guò)道,可能會(huì)達(dá)5至10平方米。而且,按現(xiàn)在辦公室設(shè)計(jì)的過(guò)道寬度,除了走路,基本上沒(méi)有什么用途。曾有一個(gè)著名樓盤的某套戶型,次臥的面積是7平方米,而到達(dá)該臥室裝飾設(shè)計(jì)的過(guò)道面積達(dá)到了6.4平方米!
進(jìn)深:增加樓型的進(jìn)深是在嚴(yán)格的規(guī)劃控制下有效地增加一個(gè)樓盤銷售面積的常用辦法。因?yàn)檫M(jìn)深每增加一米,該戶型面積就會(huì)增加大約8-10平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用,就無(wú)可厚非。但一般而言,70%的可能性增加的是垃圾面積,因?yàn)檫@樣會(huì)造成客廳裝飾設(shè)計(jì)和餐廳面寬和進(jìn)深比例的失調(diào)。
陽(yáng)臺(tái):現(xiàn)在的戶型辦公室設(shè)計(jì),每戶大約有面積不小的陽(yáng)臺(tái)。好的辦公室設(shè)計(jì)將陽(yáng)臺(tái)功能細(xì)分成陽(yáng)光室、觀景平臺(tái)、服務(wù)陽(yáng)臺(tái)等等,不好的辦公室設(shè)計(jì)中,陽(yáng)臺(tái)是增加進(jìn)深的辦法之一,而且不太引人注意。
衛(wèi)生間:新辦公室設(shè)計(jì)的樓盤中,大都有兩個(gè)以上的衛(wèi)生間,一般次衛(wèi)在4至6平方米之間,主衛(wèi)則不一定,小的6至8平方米,大的達(dá)到了20平方米。但根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn),衛(wèi)生間在3至6平方米之間的好用程度并不與面積成正比,而與辦公室設(shè)計(jì)的關(guān)系非常大,尤其是管道井、通風(fēng)井、入口開(kāi)門位置等關(guān)系極大。如果辦公室設(shè)計(jì)不當(dāng),這里也會(huì)出現(xiàn)幾平方米的垃圾面積。
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